关于我市房价高企及其对策之管见

关于我市房价高企及其对策之管见

 

王士青

房地产市场调控，抑制房价上涨过快是现今热点话题。按国务院要求，必须坚持调整方向不动摇，调整力度不放松，坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，笔者试就我市房价高企作一些分析，并提出一些不成熟对策。

一、阶段性房价走势回眸

居住是关系民生之大事，对老百姓来说最敏感就是房价。历来国家重视对此研究，颁布各项政策措施。各项政策措施的执行对房地产行业产生决定性的影响，房价随着政策实施而发生阶段性变化。在国家房地产大形势下，我市房地产相应产生阶段效应。

1、从1990年至2003年下半年为一阶段。1990年国务院第55号令将国有土地所有权和使用权相分离，土地使用权正式成为商品。1998年国家停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。房地产开始市场化。90至98年处于相对平稳阶段，90年代初未进市场的代表作“虹桥新村”，房价仅每平米700多元，至98年房价每平米千元左右。“靖安苑”99年二期经济适用房均价每平米800元。2002年解放南路拆迁重置价不到每平米1400元，而当时进入市场的代表作市中心区“景馨花园”住宅每平方米为1680元。

2、2003年下半年起至2007年年底为一阶段。2003年的下半年起二年为房价暴涨阶段。当时国家在开发商品房时，模糊了普通商品房与保障性住房之间的概念，加之货币供给大，政府鼓励银行贷款，加大涉足房地产市场力度，也导致部分投机者用房贷炒房，扰乱了市场，推动房价不断上涨。2003年年底“景馨花园”应声涨至每平方米3500元以上，房价翻番，从此我市房价上了新的平台，并开始步入向上的台阶。2007年新江海住宅均价不足每平米3400元。

3、2008至2009年为一阶段。属微跌、观望阶段。2007年下半年加大土地处置力度，房价下跌。金融政策放宽，至2009年房地产市场复苏，我市住宅房价向上波动至每平米5000元左右。

4、2010年二季度起为房价飙升阶段。在通胀预期下，各地拍卖土地“地王”不断产生，过度恐慌性需求也导致了投机性购房再度产生。2010年起我市房价猛涨，至今住宅最高价已达每平方米八、九千元。

二、房价上涨之主要原因

房价是指特定时期内房地产的市场价值。纵观我市房地产市场，大抵有8八大因素影响着房价高企。

（一）城市化影响。

我们所说的商品房应基于城市。因而决定房价的因素首先是因人的集聚而产生的需求。2010年第6次全国人口普查，我市常住人口总数达684279人，10年共增加了44614人，增长6.97%，年平均增长率0.68%。国家十二五规划城市化水平达60%，那么，我市城市人口应达42万、13万7千5百多户。人口向城市拥挤，势必产生大量需求，而城市土地的不可再生，以及城市产业集中、就业等使得人口越显拥挤，是人口经济聚集推高了房价。

（二）政策性影响。

1、土地政策。（1）中国土地制度，商品房土地必须是国有出让，垄断了土地资源。地方政府通过拍卖土地不断推高地价，而地价是房价重要成本，开发商必然打入商品房成本，推高房价，转嫁给百姓。（2）城市土地的稀缺性。土地的稀缺性限制了商品房供应量，土地供给量短缺，从而使囤积的土地升值空间加大，可引起大量的投机。我市商住房土地出让价每亩由10几万开始到“春江花城”30万、“御水湾”的近百万、渔婆南路南首的300万、直至靖储2010-挂-44号地块成交价814万。

2、相匹配的银行政策，推动了提前消费，让买房具有可操作性。

3、独生子女政策。我市男女性别比男性占50.98%。而风俗习惯，男方有房占主导地位，是娶妻的重要选项。结婚在城市买房变成刚性需求，加之独生子女是一方甚至于双方父母共同出资购买，提高了高房价的支付能力，也提前了购房时间。

（三）城市规划的影响。

城市规划的实施无疑带来城市品味的提高，居住环境的美化，基础设施综合配套工程齐全，城市功能分区合理，提高了居住品质。而对居住容积率的控制，使得居住有合理的大空间环境。综合的投入，区域环境的提升也提高了房价。我市滨江新城片区开发商就以学校片区、菜场、行政中心、基础设施、规划发展布局（文体中心等）来吸引购房者眼球。

我市总体规划中城市规划空间发展方向为“南进、东延、西优、北控。”“南进”是靖江发展主方向，将在滨江新城建设以城市新的行政、文化、教育中心和高质量居住社区为主要功能的新区，使靖江成为名副其实的滨江城市，从而注定南片区居住房价高的发展趋向，也与事实发展相符。

（四）开发建设成本增加。开发建设成本主要：1、土地出让费。2、前期工程费。3、房屋建筑安装工程费。4、附属公共配套设施费。5、管理、销售费用。6、利息。从第3、4项说起，主要有：人工工资的增加、材料价格的上涨、配套工程的增多、工程费用标准的上升等。配套工程像近几年来的管道燃气、弱电系统的增加。供电配套工程，记得世纪之初，住宅仅需每平米40元，而按新的供电规范实施已达到每平米近180元。成本的增加，无疑带来房价的增加。

（五）拆迁安置。拆迁增加了被动性住房需求。通过拆迁拍卖取得净地出让，增加了土地整合成本，其中包括拆迁户的安置费用。我市农村还存在另外现象。按农村建房标准一户批建2间3层，建筑面积约为250平米，而有的农户可高达四、五百平米，他们除去自住外，往往将多余房屋低于商品房价格推向市场（即小产权房买卖），扰乱了房地产市场。

（六）收入增长及通货膨胀预期剌激购房。2010年底，我市城乡居民人民币储蓄存款余额达234.72亿元，当年新增31.52亿元。2010年上半年，全国CPI上涨5.4%，6月份CPI同比上涨6.4%。通货膨胀的预期，产生超前购房。加之投资渠道缺乏，产生投资、投机购房冲动，加剧了房价上涨。这些可从我市住宅商品房空置率居高不下窥见一斑。

（七）保障性住房严重不足，导致商品房刚性需求猛增。我国保障房不足10%，我市2010年统计开工建设二期经济适用房390套，总面积3.3万平米。今年保障性住房：公租房800套，廉租房30套，经济适用房200套，计6.5万平米，与城市总体住房及需保障住房户比例相比还是很低。

（八）市场营销策划的误导。营销人员从媒体、形势、环境、物业、家庭、投资、发展、心理等多方面组织营销，可谓无孔不入。而购房者房地产知识比较缺乏，有些为买房千方百计走路子，加之炒房者及某些中介的介入，有时刻意营造“热销”假像，扰乱了购房者理性思考，为房价的量价齐升造势，推升了房价。

三、房价现状及抑制房价过快增长的措施

（一）房价现状

房价走势由组成房价的综合因素所决定，但主要是受需求和政策的影响。近期房地产市场现状：今年5月与去年5月，全国新建商品住宅，成交均价上涨6.9%；6月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个，比5月份增加了3个。当前我国房地产市场处于“短期预期急于求降”与“长期看好”并存阶段，房价总体上仍在上涨，但涨幅继续回落。我市今年1至6月份商品房销售1418套，20.8万平方米，同比下降16.4%。

（二）抑制房价过快上涨的措施

按国务院要求：1、继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机、投资性购房，引导合理住房需求。2、落实住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行《国有土地房屋征收与补偿条例》，规范租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监督和监管，完善市场信息披露制度。

抑制房价过快增长，还需要综合研究相关措施。

1、保障性住房量的确定，建设规模，土地用量，发展计划，如何健康持续发展都需研究措施。“靖安苑”、“新景园”等是我市的经济适用房小区，当时的入住，以及今后的买卖都有应有相应的规定和措施。政府部门理应是执行力的监督监管部门，应为下一批次保障性住房及今后保障性住房建设的良性循环保驾护航。

2、政府融资平台，土地和财政部门在拍卖土地过程中，要充分考虑保障性住房的土地价格。

3、通过宣传，引导购房者理性消费、合理消费。对一些房地产中介的不良行为予以坚决制止、纠正。

4、采取住房限购措施。

5、促进民营经济多渠道发展，减少资本在房地产领域的投资与投机。

6、抓好小城镇住宅建设、新农村住宅建设，让一部分人、特别是一些老年群体返乡。（作者系江苏亚太房地产有限公司副总经理）